Признание сделки ничтожной

Признание сделки ничтожной

Сделка с недвижимостью требует особого внимания и осмотрительности. Легкомысленность и невнимательность обычно являются основными источниками проблем. В случае, если заключенная сторонами сделка будет признана судом недействительной, пострадает покупатель недвижимости.

Что же может являться основаниями для признания сделки с недвижимостью недействительной? В Законе таких оснований достаточно.

Прежде всего требуется тщательно проверить юридическую чистоту приобретаемого объекта недвижимости. Зная, при каких обстоятельствах сделка может быть признана недействительной, можно избежать возможных проблем и потери приобретенного имущества.

Закон четко делит недействительные сделки на ничтожные и оспоримые. Оспоримыми считаются сделки, признанные недействительными на основании Гражданского кодекса РФ. В случаях, когда сделка может быть признана недействительной без судебного разбирательства, она считается ничтожной.

Статья 167 ГК РФ четко трактует последствия недействительной сделки. Недействительная сделка, согласно этой статье, признается не имевшей места, а поэтому не несет за собой никаких юридических последствий. Следовательно, признание сделки недействительной вступает в силу двухсторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу всё, что получено в результате недействительной сделки. При невозможности возврата одной из сторон суд обязывает возместить стоимость полученного, если другие последствия не предусмотрены действующим законодательством.

В случае признания сделки ничтожной не требуется признания ее недействительной в судебном порядке. Согласно ГК РФ, ничтожные сделки считаются недействительными с момента их заключения. Однако признания недействительными последствий ничтожной сделки требуют обращения в суд. Кроме непосредственных участников сделки в суд с исковым заявлением может также обратиться любое заинтересованное лицо.

Основания для признания сделки ничтожной:

  • Сделка не соответствует законным требованиям или нормам правовых актов (кроме случаев признания сделки оспоримой). Например, типичный случай, цепочка купли-продажи квартиры, при приватизации которой были ущемлены права несовершеннолетних, а сделка была осуществлена без согласия органов опеки и попечительства. Отсутствие такого согласия делает сделку ничтожной, приватизация квартиры и все последующие ее продажи признаются недействительными. Участники сделок должны вернуться в исходное положение, то есть совершить обратные действия.
  • Сделка, заключенная с нарушениями правопорядка, также считается ничтожной. Например, если в процессе сделки одной из сторон были использованы поддельные документы, подписи или печати, такая сделка считается ничтожной.
  • Мнимая или притворная сделка считается ничтожной. Пример – сделка, которая совершается с фиктивной целью, как-то переоформление недвижимости на постороннего человека для того, чтобы избежать конфискации имущества, скрыть факт дарения и т.д.
  • Сделка, совершенная лицом, которое ранее признано недееспособным, считается ничтожной. Законный представитель или опекун недееспособного лица вправе потребовать признания сделки ничтожной, предоставив все необходимые доказательства недееспособности.
  • Граждане в возрасте до 14 лет не в праве совершать сделки купли-продажи недвижимости. Поэтому сделки, совершенные лицами, не достигшими 14-летнего возраста, признаются ничтожными.